이중매매
이중매매란 동일한 목적물을 이중으로 매매하는 것이다. 이중으로 매매계약을 채권계약으로서 체결한 경우에 이행의 단계에 이르렀을 때 문제가 발생한다. 그 이유는 지명채권의 양도는 의사표시만으로 효력이 생기며, 통지나 승낙을 대항요건으로 할 뿐이므로 동일권리가 이중으로 양도되기 때문이다. 그러므로 동산에 있어서는 인도, 부동산에 있어서는 등기라는 효력발생요건(대항요건)을 먼저 갖춘 자가 완전한 권리를 취득하며 다른 상대방과의 매매계약은 이행불능이 된다(민법 제186조·제188조).
무효의 요건[편집]
이중매매는 계약자유의 원칙에서 볼 때 일반적으로 그 효력이 용인된다. 따라서 민법 제103조를 이유로 이중매매가 무효로 되기 위해서는 제2매수인이 매도인의 배임 또는 횡령에 적극 가담해야 한다.[1] 대법원 판례도, “이중매도인의 배임행위에 적극 가담하여 매수한 매매행위는 사회정의관념에 위배된 반사회적인 법률행위로서 무효[...]”[2]라 하였으며, 적극적 가담의 의미에 관하여, “매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고, 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다.”[3], “제3자가 피상속인으로부터 토지를 전전매수하였다는 사실을 알면서도 그 정을 모르는 상속인을 기망”[4] “매도인이 매수인에게 목적부동산을 매도한 사실을 알고서 수증자가 매도인으로부터 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 함으로써 매도인의 매수인에 대한 배임행위에 가담...”[5] 매도인이 이미 매수인에게 부동산을 매도하였음을 제2매수인이 잘 알면서도, 소유권명의가 매도인에게 남아있음을 기화로 매도인에게 이중매도를 적극 권유[6]한 경우를 들고 있다. 또한, “공동상속인 중 1인이 제3자에게 상속 부동산을 매도한 뒤 그 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에 그 매도인과 다른 공동상속인들 간에 그 부동산을 매도인 외의 다른 상속인 1인의 소유로 하는 내용의 상속재산 협의분할이 이루어져 그 앞으로 소유권이전등기를 한 경우에, 그 상속재산 협의분할은 상속개시된 때에 소급하여 효력이 발생하고 등기를 경료하지 아니한 제3자는 민법 제1015조 단서 소정의 소급효가 제한되는 제3자에 해당하지 아니하는 바, 이 경우 상속재산 협의분할로 부동산을 단독으로 상속한 자가 협의분할 이전에 공동상속인 중 1인이 그 부동산을 제3자에게 매도한 사실을 알면서도 상속재산 협의분할을 하였을 뿐 아니라, 그 매도인의 배임행위(또는 배신행위)를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극적으로 가담한 경우에는 그 상속재산 협의분할 중 그 매도인의 법정상속분에 관한 부분은 민법 제103조 소정의 반사회질서의 법률행위에 해당한다.”[7]
무효의 효과[편집]
부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 이중매매계약은 절대적으로 무효이므로, 당해 부동산을 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었더라도 이중매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다.[8]
제1매수인의 지위[편집]
이중매매로 인하여, 제2매수인에게 소유권이전등기가 경료된 경우, 매도인의 제1매수인에 대한 소유권이전등기 의무는 이행불능이 된다. 판례에 따르면 “매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로 말미암아 매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 그 이행불능이 될 당시의 목적물의 시가 상당액이고, 그 이후 목적물의 가격이 등귀하였다 하여도 그로 인한 손해는 특별한 사정으로 인한 것이어서 매도인이 이행불능 당시 그와 같은 특수한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 등귀한 가격에 의한 손해배상을 청구할 수 있다 함은 대법원의 확립된 판례이고, 이러한 법리는 이전할 토지가 환지 예정이나 환지확정 후의 특정 토지라고 하여도 다를 바가 없으며, 그 배상금의 지급이 지체되고 있다고 하여도 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구하는 외에 사실심 변론종결시의 시가에 의한 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것은 아니다.”[9] 제1매수인은 매도인을 대위하여 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.[10][11]
이중매매의 경우 배임죄의 실행착수의 시기[편집]
이중매매의 경우에 피고인이 배임죄의 주체인 '타인의 사무처리자'가 되기 위해서는 피고인에게 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 발생하여야 한다. 소유권이전등기의무는 매수인으로부터 중도금을 받았을 때 발생하므로 이 사건에서 매수인으로부터 중도금을 받은 피고인은 매수인의 사무를 처리하는 자로서 배임죄의 주체가 된다.
같이 보기[편집]
각주[편집]
- ↑ 김형배, 《민법학 강의》(2006, 제5판) 140쪽
- ↑ 대법원 1969.11.25. 선고 66다1565 판결
- ↑ 대법원 1994.3.11. 선고 93다55289 판결
- ↑ 대법원 1994.11.18. 선고 94다37349 판결
- ↑ 대법원 1983.4.26. 선고 83다카57 판결
- ↑ 대법원 1994.3.11. 선고 93다55289 판결의 요약
- ↑ 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다54426,54433 판결
- ↑ 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결
- ↑ 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다61359,61366 판결
- ↑ 대법원 1983.4.26. 선고 83다카57 판결 “매도인의 매수인에 대한 배임행위에 가담하여 증여를 받아 이를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 수증자에 대하여 매수인은 매도인을 대위하여 위 등기의 말소를 청구할 수는 있으나 직접 청구할 수는 없다는 것은 형식주의 아래서의 등기청구권의 성질에 비추어 당연하다.”
- ↑ 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다64148 판결 “진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 자기 명의로 소유권의 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 소유권에 기하여 진정한 등기명의의 회복을 구하는 것이므로, 자기 앞으로 소유권의 등기가 되어 있지 않았고 법률에 의하여 소유권을 취득하지도 않은 사람이 소유권자를 대위하여 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐인 경우에는 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 없다.”
